加装电梯后期运维怎么办?南京1300部加装电梯近半已过免费维保期

2022-09-12

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加装电梯后期运维怎么办?南京1300部加装电梯近半已过免费维保期

 

南京是江苏乃至全国较早探索老旧小区加装电梯的城市。从2013年加装全省第一部既有住宅电梯至今,南京增梯完工1300部,约占全省六成左右,其中621部电梯于2017年—2018年完工,约占南京累计增梯量的一半。这些四五年前加装、眼下已过免费维保期的电梯,“跑”得如何?9月5日—15日,记者就此走访了解南京主城六区17个居民小区内近30部加装电梯的运行情况。
曾经两年增梯621部,步子迈得不小
“2013年《南京市既有住宅增设电梯暂行办法》出台,但由于相关条件严苛,之后3年只装了3部。”回想起那段日子工作推进的难度,南京市物业中心工作人员直叹“一言难尽”。
难在哪里?那时加装电梯不仅要单元业主100%同意,还得100%公证,而且,只有房屋产权证上登记的业主才能进行公证。“实际操作过程中,个别老房的产权人去世,房屋没及时办理过户,住在屋内的子女便没法参与公证。”该工作人员举例说。
2016年,南京市为增梯工作“解绑减负”。当年11月10日施行的《南京市既有住宅增设电梯实施办法》,除了将原先采用的“备案制”改为“审批制”适度提高把关门槛外,其余条件均有所放宽,不再要求全体业主同意并公证,还推出一系列财政补贴和便于资金使用的政策。自此,南京增梯工作开始加速,政策体系逐渐成型。
2017年初,既有住宅增设电梯作为民生实事项目,被写入当年度南京市政府工作报告。报告提出年内增梯1000部,这个计划最终虽未实现,但增梯工作整体进度被拉了上来:2017年南京完工150部,2018年又完工471部,两年合计621部,随后速度回落并逐渐趋稳。
这一过程中,南京通过降低“门槛”,推动老旧小区增梯工作破冰前行,为全省提供了宝贵的经验。但也有业内人士坦言,2017年—2018年推进增梯,步子可能迈得大了一点,一些问题想得未必全面,大致存在生产厂家多而杂、电梯公司良莠不齐、土建施工质量参差不齐、申报手续审核不严、使用过程疏于日常维保等情形。
井道漏水、玻璃碎裂、维保不力等令人烦恼
记者在南京玄武、鼓楼、秦淮、栖霞、建邺和雨花台六区,探访近30部2017年—2018年既有住宅加装电梯运行情况,并未发现电梯本体存在问题,绝大多数业主表示满意。这些电梯井外墙多使用铝板、ALC(蒸压轻质混凝土)板或玻璃,廊桥处也使用玻璃以满足采光需要。业主们反映的问题,主要集中在漏水和玻璃碎裂、维保不力等方面。
这些电梯中,近三分之一存在井道、廊桥漏水和玻璃碎裂等情况。电梯交付使用后的免费维保期内,日常上门维保质量也有较大差异。还有一些电梯曾因异物卡住、接触不良等出现过“困人”现象。
“明天开始南京入梅,电梯容易因水患出故障,请各位进出电梯时注意关闭门窗。”今年6月22日,栖霞区华电一宿舍22栋1单元居民陈近福又在业主群中提醒邻居。过去3年,每到这时陈近福都要这样反复叮嘱。该单元电梯交付使用后,每逢梅雨季,电梯就会出现门头滴水、指示灯闪烁甚至电梯门无法关闭等问题。维保人员检查发现,一连串问题都是井道漏水、底部基坑积水所致。
建邺区腾达雅苑1栋1单元居民金女士,翻出去年7月暴雨后电梯停运维修的视频给记者看。视频中,维保人员正从井道基坑内向外排水,积水已漫过维保人员的脚踝。“去年修好后,今年还有漏水。”金女士抱怨。
玻璃碎裂,也让业主们闹心。栖霞区教工新村2栋2单元居民朱大爷感到“庆幸”——今年5月廊桥碎掉的玻璃“向内掉在廊道内”,而没向外砸到楼下过路人。鼓楼区干河沿前街90号2幢1单元增梯牵头业主岳燕宁,谈及井道出现裂纹的玻璃很是着急,“当时的施工单位不负责,喊了也不过来。我身体动手术,没精力一直盯着。”
至于日常维保,一些“特殊情况”也让业主始料未及。鼓楼区宁工新寓二村138号楼外,生锈的钢架颇为突兀地竖着。负责加装电梯的南京制御电梯有限公司,在规划审批拿证环节伪造业主签字、被举报查实,导致旗下工程纷纷停摆。公司相关人员随后跑路,有的半拉子工程烂尾至今,而已建好投用、彼时尚在免费维保期内的电梯,事实上“脱保”。

“原本跟电梯安装公司签好3年免费维保合同,今年年初才到期。可去年1月,却突然被告知该公司‘没了’。”家住秦淮区御河苑8栋1单元的杜进告诉记者,好在维保人员挂靠到其他电梯公司名下,继续履行合同义务,但一年也就上门维保两三回。而根据《特种设备安全监察条例》,电梯应当至少每15日进行一次清洁、润滑、调整和检查。

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谨防未来更大隐患集中“爆发”
“电梯使用年限通常是15年,一般来说,使用10年左右,故障率提高,会迎来大修。”江苏易加梯建设有限公司南京负责人任苹告诉记者。
多位主管部门工作人员表示,漏水、玻璃碎、维保次数过少等“看得见”的问题还能补救,真正令他们担心的,是电梯使用10—15年后出现的问题。
按规定,电梯使用单位是运行管理的责任主体,依法履行电梯安全使用管理责任,设立24小时维保值班电话,保证接到故障通知后及时予以排除。然而事实情况是,南京加装电梯的使用单位基本是牵头业主即个人,他们中有的岁数较大,有的将房产出租或出售,有的不常住。
“让一个或几个业主去管所有业主的事情,怎么可能?10—15年后,可能一半业主都换了,人更难找,怎么办?”采访中,一名工作人员坦言,目前已出现联系不上牵头业主的情形,随着电梯使用年限增加,问题会越来越多。
相关人士告诉记者,自己更担心增梯10年以后出现的问题。因为老楼已沉降到位,地基密实且稳定;但电梯的井道结构是新增的,它与老楼的建筑主体之间会存在沉降差异。如果施工时没严格按照图纸操作,未来可能影响井道甚至建筑主体安全。
“现在的问题是,电梯公司‘既当运动员又当裁判员’。”上述人士认为,增梯工作的建设单位是业主,本应出钱和监督施工,但由于不懂,他们多将这块工作交给了电梯公司。这样一来,都由电梯公司“说了算”,部分增梯施工环节可能存在质量良莠不齐、不按图纸施工甚至偷工减料的情况。而本该监督工程的监理单位,也可能把关不严。
装好又用好,需多方共同维护
不少业主认为,增梯只需要一开始分摊费用,却不知道它跟买车一样,全生命周期都要投入金钱并负责安全。还有业主认为,增梯工作出了状况,政府理应善后。
然而政府若“大包大揽”,人、财、物终难以为继。事实上,2019年起,南京便着手厘清政府与市场、鼓励和惩戒两对关系,修改《南京市既有住宅增设电梯实施办法》部分条款,印发《关于做好既有住宅加装电梯后期维保工作的通知》,并出台《既有住宅增设电梯规划信用管理暂行办法》,意在强调“业主自治”,杜绝规划申报中的造假行为。目前,南京增梯模式已明确为“业主主导、政府搭台、专业辅导、市场运作”。
比如电梯漏水或玻璃碎裂等问题,多和土建施工有关。业内人士建议业主尽量多选、多比较,选择信誉较好的公司,并直接与监理单位签订合同,形成有效监管机制。同时在制度设计上进行完善,将信用管理由规划审批环节扩展至增梯全过程。
记者注意到,江苏省城镇老旧小区改造工作领导小组办公室今年印发的《关于加快推进老旧小区加装电梯有关工作的通知》,已提及“健全工程质量安全信用管理及失信惩戒机制”“依法查处不按标准规范设计、不按图施工、工程质量不达标、安全文明施工措施不到位等问题”等。
为防止“电梯困人”,南京在96333救援电话(24小时电梯应急处置服务热线)覆盖全市所有电梯的基础上,又在市级层面成立二级救援网格,“被困人员拨打96333那一刻起,我们就开始计时,若维保人员接到调度指令后超半小时还未到现场,将会被处罚。”南京市市场监督管理局特设处副处长周晟杰介绍。
玄武区市场监督管理局在梅园街道试点探索“由电梯维保公司代行使用单位职责”的新路径。该局特种设备安全监察科科长张庆介绍:“总体思路是,电梯产权仍归全体业主所有,同时以合同形式,将牵头业主的监管义务有偿移交给优质维保企业,避免使用单位失联。”
南京市第三代电梯安全责任保险惠民示范项目也有望于年内推出。“相较前两代保险,首次把既有住宅增梯全部纳入承保范围,并将理赔额度进一步提高,老百姓不用出钱就能享受保险保障。”周晟杰说。
“对于增梯,我们仍然秉承鼓励支持的态度,做到‘成熟一台、加装一台’。”南京市物业中心工作人员说。

文章来源:中国江苏网

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