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老房子加装电梯“老大难”,有老人十几年没出过门,下楼成了奢望

老房子加装电梯“老大难”,有老人十几年没出过门,下楼成了奢望

老房子加装电梯“老大难”,有老人十几年没出过门,下楼成了奢望

旧改接力棚改,国家设定5年完成16万个小区改造,对象是20年以上房龄的老小区,多为老公房。

据统计,这16万个小区涉及居民数量超过4200万户,1亿多人,几乎占到总人口的十分之一。

从居民年龄结构上看,虽然没有明确的统计,但这类老公房多为80-90年代建造的各类工厂、单位宿舍,保守估计至少有一半人是60岁以上的高龄群体。

随着年龄日长、身体机能逐步缺失,上下楼成了这些群体最害怕的一件事。有新闻报道,有些老人甚至十几年没下过楼。

自然,加装电梯成为了高楼层住户迫切想要实现的一个愿望。

虽然很多地方早在十几年前即开始鼓励加装电梯,但直到如今,加装电梯之难度、成功案例之稀少,依然横亘在这些群体面前,成为一种心病。

之所以加装电梯实施难度较大,原因主要有3块:

1、 同意加装电梯意见难一致,主要集中在1-2层住户的反对,反对原因集中在采光、通风、隐私、房屋增贬值等;

2、 出资比例难一致;

3、 前期沟通、中期申请、后期施工均较为繁琐,三个阶段都需要专人负责,不下定恒心往往半途而废。

从以上3点原因看,几乎每一点、甚至其中每一个小点,协调沟通难点都非常大。但事在人为,以下给出加装电梯成功经验的汇总。

一、需要一个热心、恒心、有能力的小团队

现在绝大部分老小区加装电梯,尚停留在初始意向阶段,想装但力量分散、没有带头人。这类老小区几乎是没有业主委员会的,自然也就没有业委会这个组织机构,去做这个带头人。

但老小区加装电梯,最小以单元为加装单位,可以彼此协商、按户出人的方式,组建一个3-5人的专门小团队,设定团队基本职能,并设定团队带头人。

这个小团队的作用是,将愿意加装电梯的群体先团结起来,形成一股合力,有事一起扛,有困难一起沟通。否则,靠单枪匹马的一两个人是很难把这件事情坚持下去的。

有了一个固定、专门的小团队,成功加装电梯的第一步就有了。

二、多借助社区力量

加装电梯,涉及各自利益问题,很多时候单凭业主本身,很难把道理与低楼层讲通。因为低楼层总觉得高楼层占了便宜、而自己吃了亏。因此,邀请社区、街道等第三方无利益相关人员协助沟通,会起到事半功倍的作用。

三、高楼层先取得意见一致

很多想要加装电梯的业主,往往上来就往低楼层跑,协商出资比例与补偿比例。因为他们觉得,加装电梯属于多数人同意少数人,先解决少数人的需求更加重要。

但事实上,3楼往上到顶楼这些支持加装电梯的群体,事先取得一致比先说服低楼层更重要。要知道,从事实逻辑上讲,1-2楼几乎没有加装电梯的需要,上来就从他们身上寻求突破是非常困难的。

因此,高楼层需要先把各式电梯利弊、出资费用这些基础内容给协商好,并关键是把出资比例给谈清楚。无论最终费用如何,都按照出资比例来,并形成书面意见一致。

只有高层一方对出资比例明确无误,彼此之间不会再出现变动、反悔,才有可能齐心协力去解决低楼层的抗性。

出资比例建议

1、一楼不出资,二楼若申明不使用电梯也不出资。未来若二楼需要使用电梯,再缴纳费用;

2、按照附近电梯房一到次顶楼房价的实际差异,设定出资系数。其中,以1楼为固定系数1,向上逐渐加权。例如,1楼房价1万,二楼房价1.1万,三楼房价1.2万,次顶楼五楼房价1.4万,得出楼层平均加价系数为10%。其中顶楼六楼虽然市场价值也许不足1.4万,但依然按照10%系数往上叠加(最顶层出资比例理应最高)。这份系数是按照电梯房的实际市场价值做出的系数,因此更适宜作为出资比例。

当然,若二楼承诺不使用电梯,则把二楼的系数再平摊给其他楼层。

目前,有些业主采用“数楼梯法”,按照加装电梯总价除于楼梯数,得出每一步楼梯的费用,再乘以各个楼层的阶梯数。但这种做法实际缺乏市场价值依据。还有人采取“中间楼层向上向下加减权”的方式,同样缺乏市场依据。

3、现如今,很多城市加装电梯可使用公积金,对于老公房居住群体而言,可以积极申请使用。

四、低楼层究竟该如何补偿?

首先需要明确,加装电梯究竟对低楼层产生了哪些不利?

电梯形式有多种,例如最常见的不透明封闭式电梯。这种电梯会对一楼住户通风、采光同时造成一定影响,道义上说低楼层不同意加装电梯情有可原。

但高楼层同样需要明白,这种砖混结构的封闭式电梯,造价是最低的。而全透明式的钢化玻璃电梯,虽然规避了低楼层采光问题,但造价要比封闭电梯高得多。

因此,上一段时提到,高楼层需要先了解清楚各种电梯的利弊与造价,拿着不同方案给低楼层看。如果低楼层想要补贴,那么选择封闭式电梯。如果低楼层想要采光,那么选择钢化玻璃全透明式,并适当再给低楼层一些补贴。

这些费用、补贴的比例,不管最后是多少,都按照书面协商一致的比例出资。

只有多站在低楼层的角度思考问题,才能真正把加装电梯最难的这一块给解决了。否则,低楼层真的没有必要同意。

附加装电梯征求意见比例要求

1、 各地目前多有新规,单楼栋或单单元三分之二以上建筑面积的业主与三分之二户数达成书面同意,且其他人不反对,即可满足加装要求。

2、 不明确反对或保持沉默,即视为不反对。

五、加装电梯的其他方式

目前电梯加装之所以推进难度大,原因还是集中在力量分散、沟通协调慢、反复征求意见等人为性要素上。按照以上3点,大概率可以解决前提沟通问题。

当然,若按照以上建议执行后,依然存在沟通不畅、低楼层态度坚决的话,还有其他方式可以替代。

1、共享电梯。这种方式为第三方专门公司负责电梯代建,住户不需要掏电梯费,仅需解决低楼层住户补偿问题即可。后期住户通过签订协议,一次性支付3年使用费用,或者按单次刷卡收费的方式,进行用梯。但需要说明,这种做法虽然理想,代建公司却不一定愿意做,因为支出成本较大、回款周期缓慢。不过对于住户而言,如果能找到愿意代建的公司,还是很好的一种解决方式。

2、楼道电梯。这种电梯装在楼道内,属于简易电梯的一种,国外老房子用得多一些,但在国内普及度较低。但这种电梯不占用空间,更不会对低楼层形成影响,价格也相对偏低。但需要说明的是,安装这种电梯对于房屋升值的作用较低,更适用于单纯自住的房子。

来源于:腾讯网

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